A Instrução Normativa IAT nº 21/2025 reúne as regras de licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários urbanos no Paraná: loteamentos, condomínios de lotes, desmembramentos, condomínios habitacionais, industriais e comerciais, construção de barracões e parques urbanos. Ela substituiu a Portaria IAP 280/2019 e a Portaria IAT 40/2024.
Norma: Instrução Normativa IAT nº 21/2025
Publicação: 25/04/2025
Situação em 30/09/2026: vigente; revogou a Portaria IAP 280/2019 e a Portaria IAT 40/2024
Para quem: loteadoras, incorporadoras, construtoras e proprietários que vão parcelar o solo ou construir barracões e condomínios em área urbana
Texto oficial: baixar o PDF no site do IAT
Habitação de interesse social tem regra própria (IN IAT 17/2025).
Como o IAT define o porte (art. 6º)
| Porte | Área construída | Empregados |
|---|---|---|
| Pequeno | até 2.000 m² | até 50 |
| Médio | 2.000 a 10.000 m² | 50 a 100 |
| Grande | 10.000 a 40.000 m² | 100 a 1.000 |
| Excepcional | acima de 40.000 m² | acima de 1.000 |
O valor do investimento (em UPF/PR) também entra no cálculo do porte; confira a faixa exata no Anexo I da norma.
Qual modalidade de licença (Anexo I)
- DILA (dispensa): desmembramento de até 1 hectare em área urbana consolidada, sem vegetação nativa, curso d’água, carste, APP, APA ou manancial, e sem obra.
- Autorização Ambiental: demais desmembramentos sem supressão, sem obra e sem abertura de vias.
- LAS tipo 1: condomínio residencial de até 10 unidades ou até 5 barracões sem ocupação definida, em terreno urbano com infraestrutura, sem supressão e sem outorga.
- LAS tipo 2: parcelamentos, condomínios e barracões ligados à rede de esgoto da concessionária, sem supressão e com infraestrutura.
- LAS tipo 3: parques urbanos.
- Trifásico (LP, LI e LO): os demais casos.
- LIR (regularização): empreendimentos já implantados sem licença.
Documentos que o IAT vai pedir (arts. 11 a 24 e 30)
- Certidão do município (modelo do Anexo II) e matrícula com até 90 dias.
- Anuência da AMEP em regiões metropolitanas.
- Cartas de viabilidade de energia e de água e esgoto; arquivo KMZ; planta planialtimétrica.
- Levantamento histórico de ocupação da área, para triagem de passivo ambiental.
- Sem rede de esgoto: sondagem (NBR 9603), ensaio de percolação (NBR 17076) e laudo geológico-geotécnico.
- Projeto urbanístico, terraplenagem, drenagem superficial e plano de gerenciamento de resíduos da construção civil (PGRCC).
- IPHAN e DER/DNIT, quando aplicável.
Estudos ambientais (arts. 41 e 42)
Imóvel de até 100 ha: RAP na Licença Prévia e RDPA na Licença de Instalação. Acima de 100 ha: EIA/RIMA. Entre 50 e 100 ha, a análise é feita por equipe multidisciplinar de pelo menos três técnicos do IAT.
Validade (art. 25)
| Ato | Validade |
|---|---|
| LAS | até 10 anos |
| Licença Prévia | 5 anos |
| Licença de Instalação | até 6 anos |
| Licença de Operação | de 4 a 10 anos |
| Autorização Ambiental | 2 anos |
Restrições que inviabilizam o projeto
- Parcelamento vedado em declividade de 30% ou mais, em área alagável ou sobre aterro contaminado não saneado (art. 48).
- Proibida infiltração de esgoto em área de carste (art. 46).
- Em unidade de conservação, manancial ou num raio de 500 m de fontes de odor ou ruído, há análise específica (arts. 49 a 51).
Passo a passo
- Antes de comprar ou fechar o terreno, verifique o enquadramento no Anexo I: há rede de esgoto? vegetação nativa? APP? declividade?
- Obtenha a certidão municipal, a matrícula, as cartas de viabilidade e, se for o caso, a anuência da AMEP.
- Faça o levantamento histórico de ocupação e, sem rede de esgoto, os ensaios de solo.
- Protocole no SGA a LAS do tipo correspondente, ou a LP com RAP.
- Se houver supressão de vegetação, peça a autorização antes da LI.
- Na LI, apresente RDPA e os projetos; na LO (quando exigida), comprove a execução.
O erro mais caro que vemos é descobrir o enquadramento depois de comprar a área. Um diagnóstico de viabilidade antes da assinatura mostra se o empreendimento cabe no terreno e quanto o licenciamento vai custar. Veja também o guia com todas as normas do IAT.
Vai lotear, construir barracão ou condomínio?
A Safe7 já conduziu mais de 450 licenças ambientais no Paraná. Fazemos o enquadramento, os estudos e o acompanhamento junto ao IAT.
Por Cayke Cintra, engenheiro químico e responsável comercial da Safe7 Consultoria Ambiental (Curitiba/PR). Artigo elaborado com base no texto oficial da norma. É um resumo informativo e não substitui a leitura da norma nem a análise do seu caso: o enquadramento depende das características do empreendimento e pode mudar com novas publicações do IAT.